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银行大额授信房企大胆拿地

发布时间:2019-08-21 02:14:24 编辑:笔名

  银行偏爱大房企将加剧优质土地竞争

  不久前,房山长阳镇起步区1号地被万科和中粮以22亿高价竞得,溢价率高达26 %,楼面价折合644 元/平方米。时隔约两年再次在京拿地,万科此次出手引起不小的反响,甚至有人称万科拿地疑似“做局”。

  然而在此前,万科制造的另一大是:8月18日,万科发布公告称将获得建行500亿元授信额度。而这是今年房地产企业获得授信额度的大单。虽然从数字上看,22亿和500亿,和万科上半年总资产的1245.2亿元、持有货币资金的268.8亿相比,都不值得大惊小怪,但如果把授信和拿地联系起来,再联系今年不少大型房地产企业都获得大额授信,这一现象就颇耐人寻味了。

  ●大型房企获得大额授信

  10家企业就获2649亿元

  9月1日,绿地集团与国家开发银行达成协议,获得 00亿元总体授信,加上今年4月,绿地从中国银行和中国农业银行已经获得174亿元总体授信。至此,今年绿地已获得银行授信达474亿元。绿地由此成为今年获得授信额度第二大的房地产企业。

  而在此前,金地集团获得工商银行 00亿元授信、凯德置地获得中国银行和工商银行250亿元、方兴地产获得245亿元授信、SOHO中国200亿元、雅居乐200亿元、世茂房地产150亿元、瑞安房地产1 0亿元、绿城地产200亿元……不难发现,大型品牌地产公司获得大额授信成为今年房地产市场的一大风景,以上列出的10家房企就获得了2649亿的授信额度。虽然多数房企都是上半年获得授信,但由于万科、绿地两家大额授信的获得,这一势头在下半年并未明显减弱。

  ●授信虽非到手资金

  却是大型房企储地“定心丸”

  授信等于到手资金吗?“授信就是银行给房企开出的有条件的支票。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰说,根据有关规定,授信不是给房地产企业的,而是给具体一个项目的。

  中国民生银行地产金融事业部规划与发展研究中心首席分析师董续勇在接受《广厦时代》采访时表示,授信不是一个实际的资金数字,而是一个额度上限,开发企业获得授信,“没有工业企业那么实,可以随时需要随时提”。对地产开发企业来说,授信就像吃了一颗定心丸,可以使企业对未来资金心里更有底。而真正取得资金需要一个前提,那就是房企有符合银行放款条件的具体项目,“银行也会监控资金流向。”

  据业内人士透露,房企和银行达成授信协议后,只要具体项目符合贷款条件,资金基本上就可以落实下来,而这其中也存在变数:“地产企业可能没那么多符合条件的项目,银行也可能根据市场风向提高放款条件。”

  虽然授信不是板上钉钉的资金,但授信这颗定心丸却有更现实的作用。在上半年库存大量消化后,不少房地产企业就要补货,加快投资,多拿一点储备额度,以作不时之需。

  董续勇表示,根据有关政策,授信不允许用于房企资金周转,因此原则上不能直接用于拿地。但陈云峰认为,大型房企争取授信意在土地储备,为明年后年积蓄资本:有了授信额这一后盾,开发商就把销售回款用在土地储备上,然后用项目作抵押,获得授信资金再用于项目的工程建设。

  ●授信加剧优质地块竞争

  “寡头竞争”苗头隐露

  由于授信被绑在具体项目上,资金的落地需要项目单独申请,“越是好地块,越容易成为优质项目,就越容易得到授信资金”就成为自然而然的事情。

  对此,中原地产华北区域董事总经理李文杰认为,这将加剧已获授信额度的大型房企对优质地块的争夺。李文杰同时提醒道“土地市场本身也有波动性,土地价格越多,抗风险能力就越弱”,大型房企储地也要避免贪多不烂。

  而从长期看,大型房企在品牌、规模、销售和回款能力方面的强势,被银行看在眼里,爱在心里:授信给少数大型房企,银行的风险和控制成本也都比较低。而这种偏爱对市场的影响并不只是拿几块地那样简单。董续勇认为,即使下半年货币政策微调,银行总体信贷规模收缩,但对个别大型房企的支持仍可能一如既往。

  “资金支持越来越向大型房企集中,寡头发展阶段的前兆在2009年越发明显。”陈云峰认为,房地产市场经过2008年以来的调整,大型房地产企业包括有央企背景的企业更容易得到支持,这种支持既包括政策支持,也包括银行的资金支持,“这是寡头发展阶段的一个重要标志。”文/张旭

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